رئيس “سويكورب” لـ”أرقام”: استفدنا من أوقات الركود وتصحيح أسعار العقارات لتحقيق أعلى عائد دخل للمستثمرين في “سويكورب وابل ريت”

قال سعود الطاسان الرئيس التنفيذي لـ”سويكورب”، إن الشركة حرصت على الاستفادة من أوقات الركود وتصحيح أسعار العقارات لتحقيق أعلى عائد صافي يوزع للمستثمرين في صندوق “سويكورب وابل ريت” والبالغ 7.7 %.

وأضاف في مقابلة خاصة مع “أرقام”، أن صندوق سويكورب وابل ريت وبسعر اكتتابه يوفر عائدا صافيا للمستثمرين أعلى من متوسط صناديق الريت التي نزل سعرها السوقي عن 9 ريالات والتي يبلغ متوسط عوائدها الصافية 7.19% حسب أسعارها في السوق.

وأكد أنه لا بد من النظر في صناديق الريت إلى قيمة الأصول وسعر الاستحواذ عليها لتقدير جانب من جوانب قيمة الوحدات، وليس السعر الاسمي الذي لا يعكس القيمة الفعلية للفرصة الاستثمارية.

وأضاف أن الصندوق مطروح بقيمته الاسمية، وهي 10 ريالات، كما هي في التعليمات واللوائح المفروضة على صناديق الريت، ويعد السعر شامل الخصم الذي تم عبر الاستحواذ على الأصول بمتوسط قيمة تقل عن قيمتها السوقية بـ5%.

وإلى نص الحوار:

* هل ترى أن توقيت طرح صندوق سويكورب وابل ريت للاكتتاب العام مناسب في ظل الوضع الحالي للسوق العقاري؟

– بغض النظر عن صعود أو نزول السوق يظل المستثمر يبحث عن دخل دوري لمدخراته مع الأخذ بالاعتبار نسبة معينة من المخاطر، وصناديق العقار المتداولة توفر له المجال المناسب للاستثمار في العقار مع إمكانية المفاضلة بين الصناديق العقارية المتداولة واختيار ما يشاء للاستثمار فيه بحسب نظرته للمنطقة أو للقطاع العقاري والعائد الذي يطمح فيه والأمور الذي تطمئنه. ولقد بذلنا في سويكورب العناية اللازمة لتوفير منتج فريد متنوع جغرافياً في مدن متسارعة النمو لم تغطيها بعد أي من الصناديق العقارية المتداولة لتمتع بميزة الريادة، وحرصنا على الاستفادة من أوقات الركود وتصحيح أسعار العقارات لنحقق أعلى دخل صافي يوزع للمستثمرين بنسبة 7.7%، والذي يعلو العوائد الصافية لصناديق الريت المتداولة حاليا في السوق السعودية بمتوسط 6.98% حسب أسعار الإغلاق أمس، بل أن صندوق سويكورب وابل ريت وبسعر اكتتابه يوفر عائدا صافيا للمستثمرين أعلى من صناديق الريت التي نزل سعرها السوقي عن 9 ريالات والتي يبلغ متوسط عوائدها الصافية 7.19% حسب أسعار الإغلاق أمس.

* ما مدى جاذبية الاشتراك في الصندوق بالنظر إلى الخيارات الأخرى المتاحة للمستثمرين؟

– يستهدف الصندوق أن يوفر أعلى عائد نقدي صافٍ عند طرحه (حسب القيمة الاسمية) من بين الصناديق العقارية المتداولة في السوق السعودي يصل إلى 7.7% هذا العام ويزداد سنوياً حتى يصل إلى 8.30% في عام 2020.

إضافة على ذلك، تتميز عقارات الصندوق بتنوع جغرافي حول مدن ومحافظات المملكة غير المخدومة تجارياً والتي تفتقر لهذا النوع من الوجهات العقارية، ما يمتعها بعدم وجود منافسين أو بدائل قليلة. بالإضافة إلى ذلك تتميز العقارات المستحوذ عليها بحداثتها حيث إنه تم اكتمال إنشائها في عامي 2015 و2016. ويتميز الصندوق بنسب إشغال عالية بمتوسط 96.38%، وبتنوع مستأجريه، حيث يزيد عدد المستأجرين عن 420 مستأجرا وهذا يقلل من مخاطر التركز والاعتماد على مستأجرين محدودين. كما تتمتع أكثر من 50% من عقود الإيجار بخاصية الزيادة في القيمة الإيجارية وأكثر من 50% من العقود تصنف بكونها طويلة الأجل تتراوح مدتها بين 5 و20 عاما.

وبالإضافة، ولتعزيز تقديم أعلى توزيع لمالكي الوحدات، قام شريكنا في الصندوق شركة وابل العربية للاستثمار بتقديم سندات لأمر بقيمة 18 مليون ريال سعودي لتغطية أي تعثر في دفع الإيجارات لسنة 2018 وأخرى لسنة، 2019 وهو ما يقارب نسبة 18% من صافي الإيجارات المستهدفة.

* لماذا ركزتم في صندوق سويكورب وابل ريت على قطاع التجزئة؟

– يستهدف صندوق سويكورب وابل ريت عقارات مطورة من قبل شركة وابل العربية للاستثمار ومنها مجمعات “المكان مول” والتي تعد مجمعات تجارية فريدة في تصميمها وهذا النوع من المجمعات (community malls) يتميز بتنوع المستأجرين وتنوع الخيارات للمتسوقين، حيث يوجد بها أماكن ترفيهية ومطاعم ومقاه وسوبر ماركت ومحلات ملابس وأزياء لعلامات تجارية عالمية معروفة، جميع ما ذكر يعتبر وجهات تجارية مطلوبة ومرغوبة لدى المستهلك السعودي، نظرا لقلة خيارات الترفيه المتوفرة في المناطق المختارة وهي مرغوبة خصيصا في المجمعات المغلقة، نظرا للعوامل الجوية في المنطقة.

ويعتبر معدل المساحات الإيجارية التجارية للفرد (GLA per Capita) في المدن المستهدفة أقل بكثير من مدن أخرى، فعلى سبيل المثال، يبلغ المعدل 1.26 في مدينة دبي و2.14 في مدن الولايات المتحدة، بينما تقارب 0.18 في المدن المستهدفة للصندوق، وهذا ما يقلل ما شأن المخاطر التي واجهت قطاع التجزئة في دول أخرى (كالتجارة الإلكترونية على سبيل المثال) من حدوثها في قطاع التجزئة في المدن المستهدفة المحلية، ويقلل أيضا من احتمالية نزول قيم الإيجار نظراً لكونها منخفضة نسبياً أساساً، وإضافة لذلك، نجد بعض العوامل المستقبلية التي ستأثر إيجابا على القطاع خاصة في السوق المحلي كتشغيل دور السينما في المجمعات وإقامة الفعليات الترفيهية والمعارض بها.

وقد نجحت مجمعات المكان مول بهندستها النموذجية في تصميمها واختيارها لمستأجريها في دمج التسوق والترفيه في وجهه واحدة، واستطاعت تحقيق ما يعادل 8 ملايين زائر لمجمعاتها الأربعة لعام 2017.

* ما خططكم المستقبلية المتعلقة بشراء الأصول والتوزيع الجغرافي لها؟

– قمنا بتطوير خطة متميزة لاستراتيجية الصندوق المستقبلية، والتي ستترجم إلى تعظيم عوائد مالكي الوحدات على المدى القصير، وتتكون الخطة المستقبلية من خطة توسع ضخمة عبر الاستحواذ في المدى القصير على أصول تم تحديدها واختيارها، وهي أصول ذو جودة عالية وعوائد جذابة، ونهدف بالاستحواذ عليها عبر استخدام مزيج من التسهيلات المتوافقة مع الشريعة الإسلامية وعبر زيادة رأس مال الصندوق.

* هل ترى أن الاكتتاب في الصناديق العقارية ريت بسعر 10 ريالات للوحدة مجد مع نزول معظم أسعار الريت عن 10 ريالات؟

– هذه وبلا شك من أكثر الأسئلة التي طرحت علينا من قبل جمهور المستثمرين، وهو سؤال عادل ومنطقي:

ينبغي دائما النظر في صناديق الريت إلى قيمة الأصول وسعر الاستحواذ عليها لتقدير جانب من جوانب قيمة الوحدات، وليس السعر الاسمي الذي لا يعكس القيمة الفعلية للفرصة الاستثمارية.

طرحت وحدات الصندوق بقيمتها الاسمية، وهي 10 ريالات كما هي في التعليمات واللوائح المفروضة على صناديق الريت، ويعتبر السعر شامل الخصم الذي تم عبر الاستحواذ على الأصول بمتوسط قيمة تقل عن قيمتها السوقية بـ5%، وهذا ما ساعد على تحقيق العائد الأفضل الذي يفوق صناديق الريت الأخرى، كما ذكرنا في السؤال الأول (بالإضافة لعوامل أخرى كانخفاض رسوم الصندوق إجماليا وتكفل شريك الصندوق بدفع ضريبة القيمة المضافة المفروضة على نقل أصول الصندوق وغيرها).

ونعيد الذكر بأنه على الرغم من تداول بعض صناديق الريت بأسعار تقل عن 9 ريالات، إلا أنه حتى بعد أخذ أسعارها السوقية بعين الاعتبار، ما زال متوسط عوائدها الصافية للمستثمر يبلغ 7.19% كما بسعر إغلاق الأمس، وهو لا يتجاوز العائد الصافي للمستثمر بسعر 10 ريالات الذي يقدمه صندوق سويكورب وابل ريت والبالغ 7.7%.

* البعض يقول إن طرح صناديق الريت فرصة لتصريف العقارات، ما رأيكم؟

– توفر صناديق الريت المتميزة فرصاً استثمارية في قطاع العقار كانت لا تتوفر بالسابق لجمهور المستثمرين وكانت حصرا على كبار المستثمرين فقط، ولكن ينبغي النظر إلى جودة العقارات المطروحة في الصندوق لتقييم الصندوق تقييما عادلاً، وقد فصلنا مميزات وجاذبية أصول صندوقنا في إجابة السؤال الثاني.

ويجدر بالإشارة إلى أن الشريك والمالك الرئيسي لوحدات الصندوق شركة وابل العربية للاستثمار ملتزمة بعدم بيع 50% من إجمالي وحدات الصندوق لمدة ستة أشهر تبدأ من إدراج الصندوق في شركة السوق المالية (تداول). ولا تقف شركة وابل العربية للاستثمار كونها المالك الأكبر في وحدات الصندوق، بل هي شريك استراتيجي على المدى الطويل للصندوق وتسعى إلى الشراكة معه في الخطط التوسعية المستقبلية للصندوق.

كما يجدر بالإضافة أن مدير الصندوق مشترك نقديا في الصندوق بقيمة 35,4 مليون ريال سعودي، أي ما يمثل 3% من حجم الصندوق.

وبذلك يبلغ مجموع وحدات المشتركين عينيا مع اشتراك مدير الصندوق النقدي نسبة 70% من وحدات الصندوق، ولم يتم طرح سوى 30% من حجمه للجمهور، ولذا تم تحقيق التوافق بين مصالح الأطراف عبر السعي إلى تحقيق الأهداف الاستثمارية التي ستعود بالنفع على مالكي وحدات الصندوق أجمعهم من مختلف الأطراف ذات العلاقة.